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Quels diagnostics techniques obligatoires pour la location d’un bien en immobilier commercial?

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier à usage commercial et vous souhaitez le louer? Vous vous demandez quels diagnostics techniques vous devez annexer au bail commercial?

Bien que la constitution d’un dossier de diagnostic technique ne soit pas imposée pour les baux commerciaux, certains diagnostics doivent être communiqués par le bailleur à son locataire en vertu de la loi.

1 – Diagnostic de performance énergétique (DPE)

La loi du 12 juillet 2010, dite loi Grenelle II, étend l’obligation de joindre un DPE au contrat des baux autres que d’habitation et notamment à usage mixte ou commercial. Le DPE vise à mesurer et à évaluer la quantité annuelle d’énergie consommée par le bien immobilier en matière de chauffage et d’eau chaude sanitaire, proportionnellement à sa surface.

Le DPE doit être mis à la disposition de tout candidat à la location et la performance énergétique du bien doit figurer sur toute annonce de mise en location depuis le 1er janvier 2011. Cette dernière obligation s’applique que l’annonce soit passée par un professionnel ou par un particulier et quel que soit la manière dont elle est rendue publique (vitrine d’un professionnel ou voie papier par exemple).

La validité du DPE est de 10 ans à compter de sa réalisation par l’expert compétent. Elle s’apprécie à la date de signature du bail ou au moment de son renouvellement. Le DPE doit être réalisé par un professionnel répondant à des exigences de compétences, d’assurance, d’impartialité et d’indépendance.

Votre co-contractant pourra vous demander de lui fournir une attestation d’assurance et un certificat de compétence de la personne qui a réalisé le diagnostic de performance énergétique.

Le DPE reste un document à valeur informative, c’est-à-dire que le locataire ne peut se prévaloir de ses informations contre le bailleur. De plus, un DPE indiquant une surconsommation énergétique du bien immobilier n’oblige pas le bailleur à effectuer les travaux nécessaires pour réduire cette consommation.

2 – L’état des risques et pollutions (ERP)

L’ERNMT (État des Risques Naturels Miniers et Technologiques)  a été remplacé par l’ESRIS (État des Servitudes ‘Risques’ et d’Information sur les Sols) le 1er janvier 2018 puis par l’ERP  (État des Risques et Pollutions) le 3 août 2018. Comme ses prédécesseurs, l’ERP qui intègre le risque Radon a une durée de validité de 6 mois.

Par ailleurs, les ESRIS réalisés avant le 3 août 2018 restent valables dans la limite de ces 6 mois et ne nécessitent aucune réactualisation.

Cet état devra être annexé au contrat de bail commercial si le bien immobilier est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou dans des zones de sismicité définies par décret.

Il est établi en suivant les modèles fournis par la préfecture, la sous-préfecture, la mairie ou disponibles sur internet. Les informations qui y sont contenues sont délivrées par la préfecture. Sa durée de validité est de six mois à la date de signature du contrat de bail. Il convient de se rendre sur le site de la préfecture du lieu de situation du local commercial afin d’avoir toutes les informations utiles concernant les risques naturels, miniers et technologiques.

En cas de manquement du bailleur à cette obligation, le locataire peut demander en justice la résolution du bail ou la diminution du loyer.

3 – Le diagnostic amiante

Ce diagnostic concerne tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, qu’ils appartiennent à des personnes privées ou publiques.

Objet du diagnostic Immeuble concerné Durée de validité du diagnostic
Etat des risques naturels, miniers et    technologiques (ERNMT) Immeubles situés dans zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou dans des zones de sismicité définies par décret 6 mois
Diagnostic de performance énergétique (DPE) Bâtiments clos et couverts 10 ans
Amiante Immeubles à usage d’habitation ou à usage mixte dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 illimitée si constat négatif

Source : https://www.legalife.fr/guides-juridiques/bail-commercial-diagnostics-techniques-obligatoires/